2016年09月12日 08:07:54 来源： 新华网

  找中介看房一两年，最终与买家直接交易，交易过户入押全部“一脚踢”

    “裸奔”买楼 问你敢不？

    目前广州二手房市场有中介代理签约交易与无中介代理签约交易“五五开”。

    自从二手房实现网络签约后，广州市二手房市场有中介代理签约的交易与无中介代理签约的交易长期处于“五五开”比例。在占据市场份额一半的“手拉手”直接交易的个案中，有相当一部分是小中介促成的，他们隐身幕后，不领中介密匙，故此不能通过中介密匙进行网签，必须由买卖双方直接网签，中介从旁辅导。占市场份额不多但比例正在上升的一群人是买卖双方不经中介促成，而是直接交易。在中介门店多过米铺的广州，为何这群人选择“裸奔”交易？假证“假人”已是前车之鉴，他们如何辨别业主与买家的真伪？在环环相扣的交易过程，他们不当甩手大掌柜，过程有哪些贴士可以分享？记者的一位朋友魏小姐最近刚完成了一次“吃螃蟹”的经历，她是记者所在的朋友圈里第一个采用自助交易的人。她大约从一两年前动了楼梯楼换电梯楼的念头，中间断断续续找了四五个中介公司看房，她的故事将可以回答我们对于“裸奔”交易的各个疑问。

    中介找房两年多 始终没有找到合适房源

    魏小姐住在天河区楼梯楼，这里靠近体育中心和花城广场，生活交通非常便利，因此她希望从楼梯楼换电梯楼是同区换楼。她通过楼下的中介以及记者介绍的大中介公司的经纪，陆续睇楼一两年。由于她的目标是电梯楼，体育东周边的电梯楼几乎看个遍，从南雅苑电梯楼雅怡阁到体育东路口的广信红棉阁，最后锁定体育中心西门附近的体育西苑。

    回顾这两年的看房经历，魏小姐说，如果当初早早决定，估计房子到现在涨了近100万元。她举例说，以体育西苑为例，她今年初看一个两房单位，业主开价250万元还可以议价，不料今年5月学位招生范围公布，体育西苑所在的地段“升呢”，归到华阳小学招生范围，同类型房源立即涨价20万元，业主咬定270万元不放松。

    说到为何没有在中介处成交，魏小姐说，一来的确是自己比较挑剔。如雅怡阁电梯楼离她现居只需两分钟步程，但因为这个电梯楼比较旧，当时她看的房源位于低层，是业主曾经作为写字楼出租过，房间间隔需要重新调整，采光又不好。二来她的确觉得中介服务有待提高。她告诉记者：“我已经明确告诉中介我是自住的，想找个安静一点的房子，他们都一样带我去看黄埔大道边上的广信红棉阁，那里噪音比较大，我不能接受。”

    从中介到物管到手机端 各种渠道找个遍

    魏小姐在找房过程中，几乎能够用的渠道全部看个遍。她开始是中介门店驻足观看水牌，然后中介人员出来迎她进去，之后一直都有联系看房。后来她跟着中介到体育西苑和雅怡阁看了一些房源，楼下的物管也差不多认识她了，她发现通过物管也可找到房子，一位物管经理还拍胸口答应找到业主与她直接交易。甚至一个帮业主打扫的清洁阿姨也揽起中介的活儿，可介绍她认识屋主。

    经中介成交，佣金几乎全部由买家支付，以一个200多万元的房屋来说，无论是1点佣还是3点佣的中介，对魏小姐来说都是不少的数目。后来，她从传统中介到号称0.5%佣金的互联网中介，以及要求“小小地，给茶水费”的物业员工，她都全部接触了。如果盘源不是独家，她认为自己倾向于以佣金来选择渠道成交，毕竟盘源都是一样的，服务也没有差别，她的态度是“价低者得”。不过，她觉得以物管或者清洁阿姨的信息来成交房屋，该给多少中介费也是一个问题。一开始她看中一个体育西苑盘源，她以为给个三五千就可以了，但物业员工后来还价说，“茶水费”要过万。魏小姐想，物管员工不会代理她跑房管局过户，提供一条信息就拿过万的佣金，要价过高，如果到时候跟他们有争执，物管员工就在家门口，不知道会惹出什么事情，于是放弃了通过物管成交房屋。

    手机找房 直接交易

    魏小姐后来在一个业主直接放售房源的手机应用中发现一个房源，滨江路有一个电梯楼中层单位，110多平方米，业主开价275万元。她之前一直看的是电梯楼两房单位，体育东附近70多平方米的电梯楼都要270万元，而这个大三房只需275万元，一下子吸引了她的目光。由于魏小姐买房用于退休自住，她非常关注周边环境。

    魏小姐通过手机应用直接联系到业主，到现场一看发现该电梯楼位于滨江西广州酒家附近，靠近洲头咀公园，西向的房屋刚好可以把白鹅潭三江汇流的景色收入眼底，长长的江岸步行带适合她每天必做的散步功课。这个房屋比起魏小姐看过的房屋要大，但楼龄也是10多年，是当时流行的钻石型客厅设计，不过由于该电梯楼是房改房，电梯和物管都不错，最终她决定买下这个房屋。

    275万元，一次性付款，这种“裸奔”交易风险不大吗？魏小姐周边的朋友都满怀疑虑，不过魏小姐认为看房可直接约到业主，在楼下物管也可问到业主的情况，而且她发现利用身份证鉴别器就可以验证业主身份证的真伪，在交易登记中心也可查册。在决定买下房屋后，魏小姐与业主商定合同细节。在完成了整个流程后，她发现“魔鬼在细节”，比如说业主是70多岁的丧偶老人，名下只有这套电梯楼房改房，证满5年，作为负担整个交易税费的买家来说，可省下1%个税和5.6%增值税，不过在交易过程中，必须由业主出具户口本和身份证，且要在地税柜台做出“唯一房屋”的书面承诺。到交税这一环节时，业主忘带户口本，最后不得不由业主跑回家拿户口本。魏小姐表示，她决定直接交易买下房屋后，还专门到交易登记中心拿了“手拉手”直接交易宣传单张，上面的流程非常清晰，但每个交易都各有不同，每一步都不一样，故此她认为唯有经历过程，才知道个中细节。

    在魏小姐的买房过程中，由于是一次性付款，最关键的要点是确保资金安全。魏小姐的亲戚在银行工作，他给魏小姐设计了两道支付关锁。一个是资金托管，把大部分资金放在资金托管账户，按双方约定的步骤进行支付，不怕业主不配合递件。魏小姐表示，双方带齐证件和房产证到银行的柜台即可申请开设资金托管账户，过程并不复杂，但并非所有银行的支行都可以办理，一定要提前了解清楚才行。第二个关锁是联名户口，由于业主要求魏小姐先支付一大笔定金，不给定金就不去递件，魏小姐也怕支付定金，业主爽约，为此她和业主开设一个联名账户，约定只有双方同时到柜台输入密码才可以取出有关资金。经过这两道关锁设计，业主看到了魏小姐的支付实力，于是也配合办理递件等业务。

    记者手记

    “裸奔”成交不容易

    作为一个密切参与魏小姐买房自助交易过程的旁观者，记者感叹这次买房真不容易。对于魏小姐敢于“吃螃蟹”，使用手机应用来找房，记者非常佩服。之前曾发生过租户冒充业主放盘，骗取几万元定金的事件，而魏小姐则相信自己的直觉，最终赌赢了。当然，对于业主来说，这也是一次“冒险”，如果买家只支付三成首付而把房屋拿去谎称抵押，实际快速转售他人，多年前的“信用通”事件就是一个前车之鉴。

    在这个过程中，一些新科技以及金融手段为交易提供了保障，如魏小姐亲戚在银行工作，他们日常接触身份证验证机器，这种机器其实并不贵，1000多元可以有一台，利用机器即可联网验证身份证真假。手机端提供房屋选择，魏小姐可以把全市的房源都看个遍，足不出户即可看房。资金托管和联名账户为买卖双方提供了资金安全，这也是一些购房者所不熟悉的地方。不过，看完魏小姐购房过程后，记者感叹魏小姐这种大跨度的购房经历的确是个性化定制，不太可能在中介公司可以实现。中介公司都是根据客户明确的购房区域和需求提供房源选择，从体育中心区域一下子跑到海珠区去看房，虽然魏小姐在找房后期也曾经到滨江东路看房，但当时她依然首选是体育中心区域，对于这种类似银行理财经理个性化定制的购房服务，目前尚未出现，即使是有，也是在购买房屋总价过千万的客户才可能享受到。（李凤荷）