摘自：今日头条 悬爷说

前几天说了，由于目前商铺价格已在高位，又受到电商之类的冲击，目前在一二线城市进行商铺投资，其实赚钱的比例不高。商铺总要经营，经营就要涉及到业态，目前诸如时装饰品、化妆、小家电、土特产之类，随便上个淘宝就解决了，干嘛非要开店呢？

想好投资用途

目前投资商铺和十年八年前已经完全不是一个状态了，那时没有马云，啥业态都活的下去，现在则不然。所以，在买铺子时就要琢磨好，以后这个铺子适合干什么才行，是自营还是出租。目前看来，有几种业态类型的商铺商业，还有比较好的存活空间。小百货业态，诸如24小时便利店、小卖部之类，精品果蔬乃至生鲜店，快餐即食类餐饮店，养生足疗康体类门店，药店，美容美发类，小五金小家电日杂等。还有个奇葩类的，就是二手房中介门店，生存力也特别的强。不同类型的业态，对于商铺有着不同的要求。小百货便利店之类的，最好是选择哪种层高较高，可以隔出楼上仓储空间的较好，或者就干脆买一层拖二层的。而餐饮类店铺，则对排烟排污有要求，最好附近要有停车位。当然，如果诸多业态都可以满足的通用型商铺，自然就是这方面的优选了。无论自己经营还是出租经营，一个能够包容多种业态的商铺，都是盈利的一个前提。

看准人流地段

买商铺有个投资误区，那就是凑到人多的地方，地段越好越值得下手。谁告诉人多地段好就一定生意好啊，北京天安门前门地段好不好？人多不多？前门步行街照样是一片萧条，用了十年都没做起来。人流多，地段好，得跟商铺本身有所应对配合才是有意义的。而且，地段极好的商铺销售价格也特别高，未必能都顶得住该区域的特定业态需求。就像前门步行街，人家全聚德烤鸭，生意就一直挺好的。客单价在哪里呢，随便一个自助餐烤鸭都是一百多，还要整天排队。但其他的京味餐饮，都在步行街后面的胡同里，哪里租金便宜，自然特色小吃价格也就不贵，被顾客们光顾的也就更多。外面街边，除了几家半死不活的旅游纪念品店，还有几家国际名品的旗舰店，勉强维持而已。电商年代，大人流旺地段的理论，已经显得有些弱不禁风了。相对而言，选择好的商铺地段，“好”在性价比上所需要花的精力，其实需要更多些。

评估驻留性

其实驻留性这个话题，也和地段有关。不是繁华的地方就会生意好，相反，很多繁华地段的铺子其实租金回报不太高。首先一个问题就是，是否能够让顾客停留。每个城市的主干道周围，人流车流都多是么？但是车停不停的下呢？是否能够一眼看到你的招牌就进店来呢？周围有没有足够的停车位呢？你铺面的业态，能够支撑目的性消费？人家是逛街顺便能来，还是必须针对性找来？一般来说，如果是临街铺面，路面宽度和铺面人气是成反比的。双向二车道四车道都还是勉强不错的，如果双向六车道八车道，那临街铺面的价值就要大打折扣了。附近如果再没有过街天桥涵洞、大型地面停车场之类的，就干脆不要想了。过于临近一些目的性主力商业，也可能存在驻留性不足的问题。道理相当于，你在万象城边上再开个商场，人家顾客从你门口过一百次，估计想起来进去一次都不错了吧？

商圈与未来发展

商圈严格意义上讲也是个地段话题，每个城市，都或多或少的有着一些特定商圈。诸如北京的CBD、中关村、东西单、前门，上海的南京路外滩、城隍庙、徐家汇、陆家嘴等等，南宁有朝阳、五象、东盟商务区等。一般而言，特定的商圈适合特定的业态，你去中关村卖旅游纪念品，显然是不太恰当的。因此，在投资商铺的时候，要充分考虑到这个商圈目前业态生存状态，未来发展如何之类的问题。还是说中关村，以前电脑DIY火爆时候，中关村一铺难求，一个电脑市场里的摊位，一年都稳收几十万的租金。而现在呢？很多电脑市场离破产倒闭都不远了，还赚租金，赚个屁。思聪爹的XX广场在全国开了很多店，以前有句很霸气的广告语叫“XX广场就是市中心”，可那是以前，现在很多XX广场都开在城市不远不近的偏僻地方，最多是个片区小商业中心。周围也勉强能够围合出一个方圆几百米的“商圈”，可吸引力呢？和城市核心商圈，不是一个概念。自然而言，投资这种伪商圈的铺面，投资回报这个问题就不太容易解决了。当然，在XX广场开业之前，如果你就在他对面投资了铺面，那可能没过几年就赚翻倍了，这就是未来发展。投资商铺，从来都是个专业活技术活，必须要做的功课就是能够了解城市发展方向，对成为未来几年商业发展商圈发展的规划有所了解，提前下手那些性价比高的，才有稳赚的可能。

地势与层高

从消费心理学上讲，爬着台阶上去的商铺会给顾客一种略高高在上的感觉，而且不利于从店面外面观察内部商品人流，因此属于特别不建议购买的铺面类型。类似的还有一些二楼步梯商业，除了一些诸如培训、午托、茶庄、网吧类特定的商业业态，都不会太乐意选择。而地面下沉的商业，也给人有类似的感觉。另外从风水上而言，租户不太乐意选择走下坡的商业来进行经营。

因为相对一楼，二楼铺面销售难度比较大，而且目前多数银行不给二楼商业做贷款。所以很多开发商并不会做纯二楼商业，而是选择一拖一开发，直接做六米层高的商业或者直接一楼打通二楼一起销售。这种铺面，表面看，可利用空间比较多，但是对于业态要求自然也会比较高，做餐饮或者养生类都不错，或者以店为家，用二楼满足居住需求也是可以的。但是，对于店面面积要求不大的商业，就用不上了。还有些商铺，是5米左右层高的，也具备一定的打隔层的空间，比较适合有仓储需求类的商业业态。而且二楼不算销售面积，性价比较高。

面积大小与面宽

买铺老手们，一般会喜欢面积较小的铺面，因为租赁难度小。对于商家而言，经营业态范围比较多，租金压力也不大。不过，目前市面多见的铺面，一般最小也是要20-30平，合适在40-70平左右。随着面积的增大，商户经营难度也会逐步增加。自然，空置时间也就可能是增长的。有一种特定的商铺类型，是所谓的菜市铺，也就是菜市场里面那些十平八平的摊位铺。这种铺面，租赁状况好，租金回报也不错。但目前来看，有很多小产权甚至是骗子公司操作较多，如果不是知根底的，建议谨慎下手。

从专业角度而言，一个铺面的面宽进深比不能过大，否则也不会太好经营。如面宽三米，进深最好不要超过五六米，极限到八九米还可以，但十来米二十米的，那就是垃圾铺面了。一条道走到黑的铺子，你打算干啥用？做靶场么？

运营管理与物业管理团队

当我们逛商场时会发现，即便在繁华地段，有些商场异常冷清，有些却人声鼎沸。这里面，十有八九就是商场的商业运营管理的差异了。一个商业值得不值得投资，本身硬件和运营管理是五五开的。商业设计好，定位规划准确，再运营的好，才能成就一个好的商业。一般而言，如果是集中商业或者在商圈内的商业，要仔细考量一下商业管理团队的水平。我曾在一个繁华市中心的花鸟珠宝城里租了两间铺面开过一个玉器店，结果发现这个商场的运营团队完全不管理，只负责收租。即便商家说，我们多给你几块一个平米，你们做做活动做做推广，他们也完全不管。自然，即便占据地利，这个店的生意也是日渐冷清了。相对而言，社区底商类的街铺，无所谓运营管理，多数时候就是商业物业的物管团队在负责了。这其中，物业公司口碑如何，服务是否到位，是否能够提供足够多的临时停车位给商家等等，都是会影响未来商铺价值的问题。我家楼下小区，干脆物业都不给提供临街商铺的停车位，路边又不能停车，自然而然，所有街铺的生意都相对惨淡了，60%的铺面整年挂着招租，如果你是业主，你烦不烦呢？

单价总价和收益率

客观的说，商业地产的黄金二十年已经过去了，现在说白银勉强，说黑铁凑活。投铺子，赚钱的可能性是有，但首先得看成本。那些动辄五万八万十万二十万的铺面，看看就算了，一铺养三代不成，坑三代有可能。也许真要到自己孙子时候，才能回本了。一般而言，科学的算法是用周围商业目前现有租金，乘上一个十五年租金，如果和铺面的总价差不多，还是可以考虑下手的。不过考虑到目前商业地产人均面积普遍过剩，而且电商类势头还是越来越猛的，我倒是觉得，十年回本的算法可能更安全些。从这个角度说，如果一个商业的价格，已经超越了这个回报线，那就基本不要考虑了，也许，买套商品房，可能更牢靠些。

铺面收益率的算法，实际收成和销售说辞是不同的。理论算法算十二个月，你能保证租十二个月么？我见的多的，是整年都没租出去的，那一拖三五年下来，回报率个屁呢？商业远期整体增值这个概念，在商业地产的黄金二十年还好说。但现在，不好说了。很多商业的增值实际远远低于周围住宅的增值速度，搞不好，还是纹丝不动甚至跌价的。

还是老话，投资有风险，下手需谨慎。当然如果您有啥整不明白的，欢迎在本账号垂询，随时为您提供咨询服务，免费。