这几天到处都在说调控，上到国家，哪个地方只要房价依旧在涨的就立刻枪打出头鸟，打压升级，各路专家学着观点论据铺天盖地，好像有种楼市马上要崩塌的感觉....

2月25号，厦门调控升级：《通知》明确规定厦门户籍单身(含离异)人士限购一套房子；限购住房需取得产权证满2年后方可上市交易……。

2月26号，中上也加入了限购的大军：中山正式实施限购，非户籍购一手房需半年社保。自3月份以来限购开启或升级的城市已上升到了24个。

除了一线城市周边城市，连一些环二线热点城市周边的三四五线城市也在紧锣密鼓的调控，天天打雷，乌云密布，「市场风向好像要变了」。

但房价上涨过快的城市调控是无疑的，都是限购限贷，就看谁比谁狠，到年底，估计三四线城市去库存任务完成差不多了，到时候都得调控。友情提醒，近期才进场的投资客，赚一把要抓紧跑了。

深圳楼市调控十年启示录

全国如此密集的调控策略，那未来房价是否真能降呢？所谓以铜为镜可以正衣冠，以史为鉴可以知兴亡，让我们回到过去看看深圳十年调控历史，看看能否给我们带来点启示！

为了让大家对政策对房价的影响有个直观的认识，这里统计了深圳近十年房价同比增幅数据，以及对应时间点国家/地方政府所下发的调控政策，通过它我们可以直观看到调控政策与房价的相关性。

图1-深圳与70大中城市平均房价同比增幅

如上面的图1，是深圳与70大中城市近十年平均房价同比增幅的走势图，这里有两根线，红线是70大中城市平均房价同比增幅，蓝线是深圳房价同比增幅。

06年至 08年初，深圳房价涨幅高于70城，尤其是07年四季度领涨全国；而08年和09年上半年，则远弱于70城，且有多个月份领跌70城。而2015二季度至四季度，深圳房价同比急涨，远强于70城，11月同比上涨近45%，比2013年和2007年，都要疯得多！据此，可以看出深圳房价已出现短期性泡沫！

同时，正如上面标注的红色字体一样，深圳的房价走势有个非常突出的特点，逢二套限贷房价同比增幅必然受阻，同时掉头向下。深圳房价同比增幅与国家的限贷政策成负相关性。

08年深圳房价跌幅很大，但2012年和2014年跌幅很小。关键是在限购限贷认购又认贷同时泡沫相对70大中城市这么大的情况下：未来这轮下跌，将会跌多少？请大家自己去思考。

图2-深圳2006-20016二手房销量|房价|政策

从上面的图2再结合图1，可以看出几个规律：

1.限购令是逗你玩

限购令就是对房价上涨过快或者可能大幅上涨的城市针对一些特定的对象禁止买房的行政干预，这些特定的对象主要就是那些对楼市有敏锐判断的投资人群。

什么各种社保政策、各种营业税政策、家庭为单位限购2套等等，都不能最终制止房价的上涨，反而这种时候就是入场的好信号，说明整个市场需求旺盛，大家购买力强盛，所以才出现如此火爆的现象。

也就是说，限购令让现在有意买房的人推迟到以后购买，这并没有真正减少购买力，而我们知道大家购买房产的主要原因就是保值增值，房价未来的预期就是决定你是否买房的唯一判断，也就是说如果房价未来会下跌，没有人愿意现在买房，因为完全可以租房代替买房。反过来，如果未来房价会上涨，大家会迅速买进房产，哪怕是不缺房子的人也会提前买房。所以，买房的最好的时机就是一定要在别人都来买房的前面买。

2.限贷令是将你军

一线城市的房产本质上是一种货币现象，如果国家动用金融性工具，祭出限贷的杀器，则意味着从资金根源上堵住了资金往楼市流入的入口，把炒房者和投资客远远的拦在门外，而投资客和炒房者才是市场交易的主要参与者和活力所在，则意味则封杀了房价的最终上涨动力。

当然这只是从其中一个维度分析房价影响的因素，其实房价短期是受国家土地、金融、政策影响的，长期则由整个国家的经济发展、城市化程度、人口结构变化、货币政策、外汇管制等因素决定的。后面专门给大家做这块的分享。但是信贷政策也是最直接也是最致命的影响因素。

如果把楼市比作一个蓄水池，把资金流比作水，房价比作水位高度，那么刚需者、改善者、炒房者、投资客则是水池的四大水流来源，他们直接决定了这个水池水位高度，而限贷政策则是这些水流的水闸，据中原大数据统计，投资者在深圳这波房价暴涨中甚至一度占比达到了30％以上，可见炒房者、投资客资金流在楼市这个蓄水池里的占比。

当前国家的对深圳连续进行了两次限购限贷政策升级，已经把改善者、炒房者、投资客三大水流来源关掉闸门了，当前楼市这个蓄水池已失去上涨动力，而房价节节攀升，排除因为经济奔溃的委内瑞拉的加拉加斯，深圳已是名副其实的房价收入比全球第一的城市了，刚需已无力接盘，未来楼市高位调整在即，风险巨大。

限贷从直接的效果上来看，可以最大限制炒房者和投资客，只要是曾经贷款买过房，即便现在名下无房，购买首套房的首付比例也提高到了5成，这样就增加了炒房客的资金成本，抑制了房产频繁交易。

特别是二套限贷绝对是将你军，如果再加上限购，认房又认贷，则是绝杀核武器，16年国庆深圳的调控是限购又限贷，同时又是认购又认贷，特别是改善住房买了房，名下无房也要5成首付更是史无前例，世上最严了。

3.限贷导致房价的调整下跌有一定滞后性

一般成交量先萎缩，之后6个月左右，开始出现量价齐跌的情况。当前深圳从去年国庆调控到现在快5个月的时间，已经出现成交量大幅下跌的情况，未来在全国各地密集调控的背景下，未来房价走势几乎没有什么可以想象的了，投资客的话，请见好就收吧，保命要紧！

4.炒房者、投资客对国家的调控政策免疫能力越

来越强

每次的调控相对上一次更加严格和重才能最终把房价上涨的热情给扑灭，比如从刚开始的二套4成，再到后面的6成，再到7成，最后到现在的7成+认购认贷+改善换房首付5成，国家的调控边际效应越来越在递减。

深圳调控一年的效果

当时迫于房价上涨过快的舆论压力，2016年3月25日，深圳就调控了，二套房首付四成，非深户社保年限1改3。

政策出来后，市场迅速冷却了，我当时踩盘发现，有些二手房迅速降价甩卖，比如深圳坂田某大社区一套120平米的四房，第一次报价580万，没人要，降到560万，最后530万成交了，就是现在的放盘价，也没有急卖的这个价。

但经过2个月惊魂甫定后，二手房市场报价又开始稳定，除非急卖的，笋盘少了，不过成交量相比2015年来说算是下降了不少。

而2016年国庆更是史无前例的，把调控门口提到最高：第一是恢复了90平以下户型不得低于70％的政策，这是为了增加中小型户型的比例；第二，非深圳户籍家庭需要缴纳社保5年才能获得购房资格，而此前是三年；第三，在深圳无房但有房贷记录的，购买首套房的首付比例提升至5成，购买二套房首付7成。

为了看看深圳这一年调控的效果，我分别从成交量和成交均价，以及投资客占比等方面做了分析。

图3-深圳近1年的成交价和成交量数据

在成交价和成交量方面，从中原大数据采集的数据看，经历了2016年3月份的初步调控，4月份立刻掉头，之后，又死灰复燃，之后再国庆调控升级的背景下，当前的成交量是处于低迷的状态，17年3月份是成交330套，相对16年3月份1662套的顶峰相差了1362套；而成交均价方面，则这一年出现微调后，又开始稳步的上升了，16年2月份的成交均价是47922元/平，而当前的成交均价则是49800元/平，价格方面相对还是坚挺的。

近日，走访了深圳二手房市场发现，在楼市强力政策调控下，投资客逐渐退出市场。根据深圳中原研究中心的统计，2月深圳二手房市场投资客占比为24.96%，相比“10·4新政”之前，下降幅度相当明显。有业内人士向记者表示，伴随投资客的离场，深圳二手房盘源相对增多，而很多近期放盘的二手房盘源业主都是投资客。

据中原大数据，最近一周的深圳楼市情况如下：

报价调整区间以及区域变动

上周10%~20%调价区间房源占比集中增多约2.4%，同时小幅度下调区间-5%~-1%房源占比减少超过4个百分点，二者促进整体报价上扬；各区域报价纷纷环比回升，其中福田区整体报价上调约0.7个百分点。其他区域跌幅收紧程度较大，尤其是盐田、罗湖区，跌幅收紧比较明显。

深圳各片区业主报价跌幅榜

市场预期

两会结束后，多城出台楼市调控政策，从目前深圳楼市的统计数据来看，新房备案成交低迷 ，处在慢慢恢复阶段，均价基本维持平稳。外加深圳楼市调控政策本身比较严厉，继续加码的可能性不大。

二手市场市场预期开始稳定，成交活跃度也将随新房市场逐步回暖而提升。短期内成交仍然会不断增多，但价格水平变动不会太大。长期来看价格水平也将持续平稳。

当前调控总结

与以往不同的地方（虽然大拐点暂时还未降临）：

1、最近一年的深圳房价同比增幅远超全国70个大中城市，已透支未来4-5年发展空间；

2、除去因为经济崩溃的委内瑞的拉加拉加斯，根据Numbero统计，深圳的房价收入比已属全球第一；

3、炒房者和投资客对楼市调控的免疫力越来越强，导致国家楼市调控的猛药一次比一次重，这次是最重的，同时这又孕育了很大的风险。

3、实体经济萎靡不振，短期内居民收入增幅远远落后于房价，企业裁员降薪潮滚滚；

投资启示录

1，限购是逗你玩（限购2套，社保年数，各种税）

2，限贷则是将你军（认购又认贷，二套首提升，4->6->7成）

3，由于惯性的作用，国家调控具有一定滞后性，一般是6个月左右。

4，炒房者、投资客对国家的调控政策免疫能力越来越强，同时风险也越来越大。

5，限购+限贷是绝杀核武器，投资客要见好就收，赶快逃命！

来源：奇点逼近